在深圳市坪山区龙田街道兰竹东路，曾经生产彩电显像管的赛格科技老厂区，如今已转型升级为坪山区规模最大的全盘道工业综合体——坪深智慧产业园。深圳市规划和自然资源局坪山管理局（以下简称“坪山管理局”）通过“规划引领+设计创新+审批改革”三维联动，将该低效用地盘活为拥有近45万平方米建筑面积的产业新高地，为超大城市土地集约利用提供了示范样本。
曾经的赛格科技园区，因产业迭代陷入发展困境：容积率不足0.3，仅3万平方米的低矮厂房长期闲置，与周边蓬勃发展的高新产业（300832）极不协调。
坪山管理局以“三新”策略打破困局：一是锚定新赛道，对接深圳“20+8”以及坪山区“9+2”战略性新兴产业集群的需求，会同产业部门引入深国际集团开展联合开发；二是重构新空间，通过法定图则规划调整，在维持工业用地性质不变的情况下，将容积率提升至3.92，土地开发强度实现了13倍的飞跃；三是培育新动能，深国际集团投入20亿元拆除老旧厂房，新建能适配新一代信息技术、生物医药、新能源汽车产业的现代化载体。
坪山管理局指导企业按照 “垂直工厂”理念，构建起三大技术体系：设计四层双盘道系统，9米宽的环形车道承重可达55吨，让40英尺集装箱货柜车能直达各楼层，成功破解了垂直物流的瓶颈；采用11米层高、12米柱距的无柱化车间设计，搭配首层3吨/平方米、其他层2吨/平方米的高荷载标准，满足了90%以上先进制造业的生产需求；利用大连板立体连廊串联生产单元，构建起“生产—研发—配套”的垂直产业链，同时配建宿舍、共享实验室等设施，形成产城融合的良好生态。
记者了解到，在机制创新方面，坪山管理局建立起全流程服务保障机制，用足“产业提容+工业上楼”政策包，以空间重构推动产业升级；组建专家库，从空间布局到工艺需求，提供全程技术指导；通过提前介入、容缺受理、并联审批等机制，将项目建设周期缩短了一半。
从效益成果来看，改造后的园区建筑面积达44.72万平方米，相较原园区扩大了15倍，单位土地产出效益大幅提升。项目精准适配三大战略性新兴产业，已吸引众多高成长性企业入驻，投产后的产值及税收贡献相较于改造前，预计将实现大幅增长。与此同时，园区直接创造了数千个高质量就业岗位，配建的生活配套设施，也有效弥补了片区服务短板。
如今，满载货物的卡车在灰色混凝土立面的厂房间盘旋而上，这座由老工业区蝶变的“垂直工厂”，已成为深圳推动超大城市土地节约集约利用的生动注脚。其“规划—设计—运营”系统经验，正为粤港澳大湾区产业空间升级提供可复制的“坪山方案”。
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